보상선례를 기준으로 한 그 밖의 요인 보정률의 적정성 여부를 거래사례를 기준으로 그 밖의 요인을 산출하여 검증할 수 있다 (협회 질의회신)

보상선례를 기준으로 한 그 밖의 요인 보정률의 적정성 여부를 거래사례를 기준으로 그 밖의 요인을 산출하여 검증할 수 있다.
감정평가기준팀-3868( 2014-11-10 )
<질의요지>
1. 수용보상금 평가 대상토지(파주시 ○○동 69-5, 대, 1,486㎡ / 파주시 ○○동 69-6, 장, 2,166㎡)의 용도지역이 관리지역이고, 비교표준지(파주시 ○○동 331-4, 대, 345㎡ / 파주시 ○○동 54-7, 장, 1,904㎡)의 용도지역이 계획관리지역인 경우 양토지의 품등비교시 개별요인 중 행정적조건의 격차가 존재하는지 여부, 격차가 있다고 할 경우 격차가 생기는 구체적인 이유 2. 대상토지의 평가요인 중 기타요인은 보상선례를 기준으로 하는 토지가격을 산출하여 보정하는 방법으로 평가하는데, 보상선례를 기준으로 한 기타요인 보정률이 객관적이고 공정한지 알아보기 위하여 거래사례를 기준으로 하는 기타요인을 산출해 보는 것이 타당한지 여부
<회신내용>
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제70조제1항에 의하면 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 비교표준지와 평가 대상토지의 개별요인(가로·접근·자연·획지·행정·기타조건)을 어떻게 반영하는지는 개별 부동산이 갖는 특수성이나 개별·구체성에 따라 전문가인 감정평가사의 판단에 따라 적의 적용되어져야 할 것으로 보입니다. 2. 「감정평가 실무기준」(국토교통부 고시 제2013-620호) 810-5.6.6(그 밖의 요인 보정)-③에 의하면 ‘그 밖의 요인을 보정하는 경우에는 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역(이하 “인근지역등”이라 한다)의 정상적인 거래사례나 보상사례(이하 이 조에서 “거래사례등”이라 한다)를 참작할 수 있다. 다만, 이 경우에도 그 밖의 요인 보정에 대한 적정성을 검토하여야 한다’고 규정하고 있으며, 보상평가에서 참작할 수 있는 거래사례에 대하여 대법원에서는 “수용 대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사 토지의 정상거래 사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사 토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 ‘인근유사토지의 정상거래가격’이라고 함은 그 토지가 수용 대상 토지의 인근 지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용 대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다.”라고 판결하여 거래사례의 요건을 규정하고 있습니다(대법원 2004.08.30 선고 2004두5621 판결). 따라서, 보상선례를 기준으로 한 기타요인 보정률이 객관적이고 공정한지 알아보기 위하여 거래사례를 기준으로 하는 기타요인을 산출해 보는 것은 타당하며, 거래사례는 대상토지의 적정한 보상평가에 영향을 미칠 수 있는 일정한 요건(일반적·시간적·공간적 요건)을 구비하여야 할 것입니다.