한계농지와 영농여건불리농지에 대하여

한계농지와 영농여건불리농지

 

​영농여건불리농지란 무엇인가? 한계농지와는 어떤 차이가 있는지 알아보자.

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요즘 토지이용계획확인원을 보면 영농여건불리농지라고 기재되어 있는 경우가 많다. 농지가 영농을 하기에 적합하지 않은 조건을 갖추고 있는 것은 알겠는데 기존의 한계농지와 어떻게 다를까.

 

한계농지와 영농여건불리농지를 같은 말로 오해하는 경우가 많다. 한계농지는 농어촌정비법에 따른 개념이고 영농여건불리농지는 농지법에 따른 용어로 서로의 차이점을 이해해야 한다.

 

우선 지정취지나 목적이 다르다.

영농여건불리농지는 농업경영에 이용하지 않더라도 도시민들이 소유할 수 있도록 규제의 완화를 목적으로 지정되는 것인 반면, 필요에 따라 개발을 목적으로 하는 한계농지와 구별된다.

 

양자 모두 농업생산성이 낮은 경사지나 소규모단지,폐광지 주변등을 대상으로 하여 농지법상의 엄격한 자경 의무를 완화해 주고 농사외의 타용도로 쓸 수 있게 함으로서 휴경농지 등의 농지활용도를 높이고 귀농귀촌 인구를 늘리며 농가소득을 올려 주도록 한다는 취지에서는 동일하다.

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종전에 농어촌촉진법에 따른 한계농지제도가 지금도 존속하고 있으나 이 제도는 필지단위가 아닌 일정지구로 지정하여 사업을 추진해야 하고 대상 토지에 대한 공시방법이 부실하여 실효성이 적어 새로이 영농여건불리농지제도를 도입한 것이다.

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영농여건불리농지제도는 생산성이 낮은 농지를 필지별로 평가하여 한계농지의 취지를 이어가자는 뜻에서 2009년 농지법을 개정하여 새롭게 도입한 제도이다.

 

먼저 한계농지에 대해서 알아보자.

 

 

농어촌정비법 제2조,시행령 제3조에서는 한계농지를 최상단부에서 최하단부까지의 평균경사율이 15% 이상의 경사지이거나 집단화된 농지의 규모가 20,000㎡ 미만인 소단지 농지를 한계농지 지정 대상으로 한다.

즉 경사율이 15% 이상인 경우 면적과 상관없고 집단화의 규모가 20,000㎡(2㏊) 미만인 농지는 경사도와 관계없이 한계농지로 지정할 수 있다. 두가지를 모두 충족시켜야 하는것이 아니고 선택적으로 어느 하나의 요건만 해당되어도 가능하다는 말이다.

다만, 경지정리사업 또는 농업용수개발사업이 시행된 지역과 농촌정비를 위한 자원조사결과 농림부장관이 농업생산기반정비사업 기본계획을 수립할 필요가 있다고 인정되는 지역의 농지는 제외한다.

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둘째로 광업법에 의한 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근 지역 농지로서 토양오염등으로 인하여 농업 목적으로 사용하기 부적당한 농지. 즉,폐광지를 말한다.

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​지역적으로는 시.군의 읍.면 지역 농지만 해당하고 농업진흥지역 밖에 위치해야 한다.

​시장.군수가 농업용수.농로 등 농업생산기반의 정도, 농기계 이용 및 접근 가능성, 통상적인 영농 관행 등을 고려하여 영농 여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정하는 농지하여야 한다.

한마디로 한계농지란 산골 오지의 묵어있는 휴경지거나 경작하기에는 적당치 않은 비탈진 밭 등을 말한다.

정부에서는 이런 한계농지에 한해서 도시민이 취득하고 개발행위를 할 경우 특혜를 주고 있는 것이다.​

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시장·군수·구청장은 농어촌지역의 한계농지와 그 주변산지 등의 토지를 농어촌지역에 필요한 다양한 형태로 개발·이용하여 지역자원을 확충하는 한계농지등의 정비사업을 추진하기 위하여 한계농지등 정비지구로 지정·고시할 수 있다.

「농어촌정비법」 에 의해 한계농지등 정비지구로 지정·고시된 지역에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따른 용도지역 등의 지역 여건을 고려하여 다음의 정비사업을 시행할 수 있다.

 

① 과수, 원예, 특용작물, 축산단지, 양어장 등 농림수산업을 위한 농지의 조성 및 시설의 설치

② 농어촌 관광휴양단지, 관광농원, 관광숙박시설 등 농어촌 관광휴양자원을 개발하고 이용하기 위한 시설의 설치

③ 주택·택지 및 부속 농지, 공업시설, 전시장·박물관 등 문화예술 관련 시설, 체육시설, 청소년수련시설, 의료시설, 교육연수시설, 노인복지시설의 설치

④ 그 밖에 농어촌지역의 개발을 촉진하기 위하여 필요한 시설로서 종교집회장, 아동 관련 시설, 업무시설의 설치

한계농지정비지구로 지정되고 개발이 되면 어떤 장점이 있을까?

첫째, 일반농지를 전용하여 개발할 경우 농지조성비를 부담해야 하나, 한계농지 개발시 농지조성비가 면제되며 또 한계농지정비사업에 임야가 포함될 경우 산림법에 의한 대체조림비가 면제된다.

둘째, 지방자치단체가 지역경제활성화를 위해 사업을 적극 지원하고 필요시 농림부도 직접 지원하므로 인·허가절차가 보다 쉽게 추진하며 사업시행인가를 득 하면 다른 법률에 의한 인·허가도 받은 것으로 의제 처리한다.

셋째, 한계농지개발은 소규모로 전원주택·펜션 등을 1∼2동 한계농지에 건립할 수도 있고, 대.중규모로 한계농지 정비지구를 지정, 택지·공장단지·관광휴양단지 ·체육시설 등을 10㏊(3만평)이내에서 조성할 수도 있어 다양한 방식으로 개발이 가능하다.

큰 규모로 시설을 단지화하거나, 체육시설 등 부지면적이 많이 소요되는 사업을 시행코자 할 경우, 한계농지 정비지구로 지정받아 고시절차를 거친 후, 시장·군수로부터 사업계획의 승인을 얻어 사업을 시행하면 된다.

개인적으로 소규모의 개발을 하는 경우 한계농지 정비지구를 지정하지 않더라도 전원주택, 펜션, 농장등은 개별법에 따라 농지법이나 건축법에 의해 개발행위허가를 받아 사업을 시행하면 된다.

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한계농지정비사업은 농촌에 활력증진과 경제활성화를 위해 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 사업준공인가시 토지의 지목(地目)이 농지·임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승하여 지가가 상승하는 효가를 기대할 수 있다. 더구나 한계농지정비사업으로 조성된 농지와 농촌주택 등에 부속된 농지를 분양·임대할 경우에는 농지매매 등에 관한 제약을 받지 않아 절세부분에서도 많은 잇점이 있다.

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한계농지는 대체로 공기가 맑고 숲이 우거지고 인가와의 거리가 떨어진 한적한 곳에 위치한 경우가 많으므로 전원주택, 펜션, 휴양시설 등 에코하우스 등으로 건축하여 주말이나 휴가시에 세컨드하우스로 활용하면 좋을 듯하다.

 

한계농지가 이처럼 개발이 용이하고 도시민들에게 많은 특혜가 있음에도 불구하고 현실적으로 투자하고 수익을 창출하는 경우는 한계가 있다. 현실적으로 15도 이상의 농지나 산간오지의 전∙답은 진입로의 문제나 경사도, 접근성 등의 어려움으로 외지인이 매입하고 개발하기는 매우 어렵다. 

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외지인들의 땅이 곳곳에 있어 현실적으로 투자하여도 개발행위를 하거나 중장비를 동원하여 기본토목공사를 하기에도 많은 어려움이 따른다. 행정기관에서 진입로를 확보해 주지 않는다면 개발을 하려고 해도 할 수가 없을뿐더러 기본적인 토목공사나 진입로 공사에 땅값 이상의 투자를 해야 하는 문제가 발생한다.

지방자치단체에서 좀 더 적극적으로 도시민이 투자를 할 수 있도록 하는 방법을 모색해 보는 것이 좋을 것이다.

 

 

영농여건불리농지는 농지법에 의해서 2010년 부터 적용되는 개념이다. 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 예외적으로 소유가 허용되는 농지이다.

평균 경사율과 집단화된 정도,영농작업 여건 등을 고려하여 지정하게 되며 해당농지는 농업경영에 직접 이용하지 않고 다른 사람에게 임대하는 경우에도 소유할 수 있도록 한 농지이다.영농여건불리농지는 생산성이 낮은 농지로 다음과같은 요건을 모두 갖춘 농지를 시장.군수가 고시하게 된다.

 

지정대상은 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지 중 시장·군수가 고시한 농지로서, ① 최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율이 15% 이상 ② 집단화된 농지규모가 2헥타르 미만 ③ 농업진흥지역 밖의 농지 ④ 시·군의 읍·면지역일 것 등의 조건을 모두 만족하여야 한다(농지법 제6조제2항제9호의2, 시행령 제5조의2제1항). 시장·군수는 제1항에 따라 영농여건불리농지를 고시한 때에는 그 내용을 관할 광역시장 또는 도지사를 거쳐 농림수산식품부장관에게 보고하여야 한다(시행령 제5조의2제2항).

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기본적인 조건은 한계농지와 별반 다르지 않지만 앞에서 언급되었듯이 기본적으로 한계농지는 구역단위로 지정하는데 비하여 영농여건불리농지는 필지 단위로 고시하여 정해진다.

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농지법 제8조에 의하면 영농여건불리농지를 취득하려는 자는 농업경영계획서를 작성하지 않고도 소재지 관할 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다. 

또한 농지를 임대하거나 사용대할 수 있어 외지인이 취득하기가 한결 용이하다.

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농지에 대해서는 원칙적으로 자경목적 이외 소유가 제한되어 있지만(농지법 제6조제1항), 이러한 영농여건불리농지의 지정으로 인해 생산성이 낮고, 기계화 등 영농여건이 어려우며, 고령화로 경작이 힘든 농지를 전업농 등에게 임대할 수 있게 되어 농지 이용의 효율화를 도모할 수 있다. 농지의 소유제한으로 거래가 되지 않았던 영농여건이 어려운 농지의 거래가 활성화가 가능하게 되었다.

 

시나 군의 읍,면지역에 있는 농업진흥지역 밖의 농지 중 평균경사율이 15% 이상이어야 하고 농기계의 이용과 접근이 어려운 곳의 농지를 지정한다. 도로가 잘 정비되어 있고 농지로서의 본래 목적인 영농을 할 수 있는 농업진흥구역은 해당이 되지 않고 산골짜기의 짜투리 밭 등이 해당되는데 길이 없어 전원주택지로서의 적격성 여부가 의문이 드는 땅이 많을 것이다.

 

현재는 도로가 없어 황폐화되어 있지만 지적도에는 도로가 표기되어 있는 한적한 땅이 있디면 매입을 하고 측량을 하여 도로를 확보하고 도로를 개설하는 방법도 추천할만한 방법이다. 투자비가 많이 들 수도 있겠지만 도로를 개설하여 접근성을 높인다면 지가도 상승하고 나만의 독립적인 공간에 생각지도 못한 가격에 전원생활을 할 수도 있을 것이다.

 

농지는 원칙적으로 자경을 목적으로 하지만 영농여건불리농지로 지정되면 도시인도 취득할 수 있고 임대도 허용되며 여건이 맞는다면 농지전용도 할 수가 있다.

 

영농여건불리농지를 취득하려는 경우에는 농업경영계획서를 작성하지 않고 농지취득자격증명을 신청할 수 있으며 영농여건불리농지를 전용하여 주택 등을 건축하고자 할 때에는 시장.군수에게 농지전용신고만으로 가능하다.

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영농여건불리농지는 농사 외 활용도가 많으므로 귀농지나 투자 대상으로 검토할 만하다. 비농업인도 소유할 수 있도록 하고 농지취득시 농취증은 발급받아야 하되, 신청시 농업경영계획서는 작성할 필요가 없다.

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영농여건불리농지는 취득 후에는 반드시 자경하지 않아도 된다. 휴경은 안되지만 개인간 임대차나 사용대차는 가능하다. 농업인주택.농축산업용시설,농수산물 유통 가공 시설,어린이 놀이터,마을회관 등 농업인 공동생활 편의 시설,농수산관련연구 시설과 양어장,양식장 등 어업용 시설은 농지보전부담금이 면제된다. 영농여건불리농지 개발 시 모든 경우에 농지보전부담금이 면제되는 것은 아니다. 

 

 

 

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