2010 일본 부동산 감정사 감정평가이론 기출문제 (번역본)

【문 1】아파트 부지로의 이용이 최유효이용일때 대상 나지(裸地)의 일부에 문화재보호법상 매장문화재로 의심되는 문화재가 있을 경우 이 토지에 대한 감정평가와 관련한 다음 물음에 답하시오. (50점)

 

(1) 매장 문화재의 유무 및 상태에 대한 조사 절차상의 유의점을 언급하시오.

 

(2) 본건 토지가 문화재 보호법에서 규정하고 있는 매장 문화재인 것으로 판단될 경우 감정평가 방법으로 개발법을 적용할시 유의점을 언급하시오.

 

 

[답변보기]

 

Ⅰ. 서

 

부동산 가격을 형성하는 요인 (가격 형성 요인)은 가격발생요인인 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 미치는 요인을 말한다. 가격 형성 요인은 일반적 요인, 지역요인과 개별요인으로 구분된다.

 

이중 개별요인은 부동산에 개별성을 유발, 개별적으로 가격을 구성하는 요인을 말한다. 개별요인은 해당 토지가 속한 용도적인 지역의 일반적인 기준으로 사용을 전제로 하는 토지가격 수준에 비해 개별적인 차이를 유발하는 요인이다.

 

설문에서 대상 부동산에 대해 문화재 보호법에 규정된 매장 문화재의 존재가 있다고 판단되는 경우, 현상태를 변경하게 되는 행위의 정지 또는 금지, 설계 변경에 따른 비용부담, 토지 이용상 제약 등에 의해, 가격 형성에 중대한 부정적 영향을 미칠 가능성이 높기 때문에, 해당 요인에 대해 충분한 조사・분석이 필요하다.

 

Ⅱ. 물음 1

매장 문화재의 유무 및 상태에 대해서는 대상 부동산의 상황과 문화재 보호법에 근거한 절차에 따라 다음에 해당하는 사항에 특히 유의할 필요가 있다.

 

① 대상 부동산이 문화재 보호법에서 규정하는 매장 문화재 지역에 포함되는지 여부. ② 매장 문화재의 기록 작성을 위한 발굴, 시굴 조사 등의 조치가 지시되었는지 여부.

 

③ 매장 문화재가 현존하는 것이었는지 이미 판명되어 있는가 여부

(과거에 발굴 조사 등이 이루어진 경우에는 그 내역 및 조치 상황).

 

④ 중요한 유적이 발견되어 보호를 위한 조사가 실시되는 경우에는 토목 공사 등의 정지 또는 금지 기간, 설계 변경이 필요한지 여부등

 

 

Ⅲ. 물음 2

나지(裸地)는 지상에 건물․구축물 등 토지의 사용․수익에 지장이 되는 물건이 없는 토지로서 공법상 제한은 적용되나 물리적으로 지상에 정착물 뿐만 아니라 사용수익을 제한하는 지상권 기타 법률적인 권리의 설정이나 사법상의 계약까지도 존재하지 않는 토지를 말한다. 나지(裸地)는 시장성이 가장 높고 최유효이용이 가능한 토지이기 때문에 감정평가시 최유효이용을 전제로 한 가격을 요구하게 된다. 나지(裸地)의 감정 평가시 거래사례비교법에 의한 배분법 및 토지잔여법에 의한 수익 가격을 고려하여 결정하여야 한다.

 

또한 재조달원가를 파악할 수 있는 경우 원가법에 의한 적산가격도 고려하여 결정하여야 한다.

 

특히 대상 나지(裸地) 면적이 인근 지역의 표준적인 토지의 면적보다 큰 경우 (광평수 토지)등에 있어서는 더욱 개발법에 의한 가격을 비교 교량하여 결정하여야 한다.

 

본건 토지는 최유효이용이 아파트 부지로 결정되었다.

 

이 경우 개발법에 의한 가격은 대상 토지를 구획하여 개발할 경우 대상획지가 법적, 물리적, 경제적으로 몇 개의 소규모의 획지로 분할할 수 있는지를 분석한다.

분할된 획지수가 합리적으로 산출되면 이것의 시장가치가 얼마인지 추계한다. 분할된 획지의 거래가격(혹은 분양가격)이 결정되면 다음으로 개발에 소요되는 총비용을 계산한다. 마지막으로 개발된 토지의 시장가치에서 총비용 (건물 건축비 + 일반 부대비용)을 구하여 나지 가격을 구하게 된다.

 

매장 문화재가 있는 토지로 판단되면 개발법 적용시 유의점으로,

 

① 건축비용등

 

② 개발기간

 

③ 투하자본수익률의 요소별로 살펴보면 다음과 같다.

 

① 건축 비용 등 : 매장 문화재 조사비용이 추가되는 경우 아파트 건축 이전에 개발에 소요되는 비용이 일반적인 경우에 비해 높아지므로 이를 가격에 반영한다.

 

② 개발 기간 : 일반적으로 매장 문화재가 소재하는 지역의 경우 일반 토지에 비해 시굴 조사 등으로 인한 건축 기간이 장기화되는 경향이 있기 때문에 이같은 사항을 개발계획 등에 반영한다.

 

③ 투하 자본 수익률 : 일반적으로 문화재 발견시 문화재보호법에 의해 기진행되던 각종 공사등이 중지되므로 공사금지 등에 의한 사업위험을 투하자본수익률에 반영해야한다.

 

 

[문제 2] 증권화 대상 부동산인 중고 임대 사무실 빌딩 (렌트 및 그 부지)의 감정 평가와 관련하여 엔지니어링 보고서 작성에 대한 다음 질문에 답하시오. (50점)

(1) 엔지니어링 보고서 활용 유의점을 언급하십시오.

 

(2) 감정 평가에 필요한 전문적인 개별 요인에 관한 조사 항목 8 가지들,이 8 개의 항목에 해당하는 엔지니어링 보고서 작성 시점이 아닐 경우 감정 평가에 활용하기 위해서 본 그러나 어떤 점에 유의해야할지에 대해 이야기하십시오.

 

 

 

【문 3】부동산 감정평가에 있어 필요한 대상 부동산과 관련된 시장의 특성 파악 (이하 ‘시장분석’이라한다)에 대한 다음 질문에 답하시오

 

1. 시장분석에 대하여 설명하고, 소위 거품경제붕괴이후 부동산 시장환경변화에 따라 시장분석이 더 중요해졌다. 그 이유에 대하여 구체적으로 설명하시오.

 

2. 단독주택지역에 위치한 광평수 토지의 감정평가에 있어 대상부동산의 최유효이용이 아파트 개발에 관한 소지(素地) 또는 단독주택 개발에 관한 소지(素地) 중 하나라고 생각되는 경우 다음 질문에 답하시오

 

1. 당해 부동산 감정평가에 있어 시장분석이 특히 중요하다고 판단될시 그 이유에 대하여 구체적으로 설명하시오

 

2. 당해 부동산 감정평가에 대한 시장분석을 바탕으로 지역분석 및 개별분석시 대상부동산의 최유효이용을 어떻게 결정할지 구체적으로 설명하시오

 

답안)

1. 시장분석의 의의

부동산 가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 기준으로 형성되기 때문에 부동산 감정평가에 있어 지역 분석 및 개별분석을 통해 대상 부동산의 최유효이용을 판정해야 한다.

 

지역분석은 대상부동산이 어떤 지역에 속해있는가 , 그 지역은 어떤 특성을 가지고 있는가 그리고 해당 부동산에 관련된 시장은 어떤 특성이 있는지를 판단하는 것을 말한다.

 

개별분석은 대상부동산의 개별적 요인이 대상 부동산의 이용 형태와 가격형성에 대하여 어떤 영향을 가지는지 분석하고 최유효이용을 결정하는 것을 말한다.

 

일반적으로 시장 참가자들은 시장의 수급 동향에 관한 전망을 전제로 거래여부, 거래가격등을 결정하고 그 결정기준은 시장 참가자의 특성에 따라 일정한 경향을 발견할 수 있다. 시장 참가자들은 부동산의 이용 형태 및 가격 형성에 주도적인 역할을 하고 있기 때문에 부동산 감정평가를 실시함에 있어 시장분석 결과를 토대로 가격형성요인을 시장 참여자의 관점에서 명확하게 파악해야 한다.

 

지역분석의 시장분석으로 동일수급권 지역의 시장 참가자가 어떠한 특성이 있으며, 어떠한 관점에서 부동산의 이용형태를 선택하고 가격형성요인에 대한 판단을 하고 있을 것인지를 정확하게 파악하는 것이 중요하다.

 

또한 동일수급권 지역시장의 수급동향을 적확하게 파악할 필요가 있다

 

또한 개별요인은 대상 부동산의 시장가치를 개별적으로 형성하고 있는 것이다

 

따라서 개별분석에 대한 시장분석으로 대상 부동산과 관련된 전형적인 수요자가 어떠한 개별요인에 주목하고 행동하고 대상 부동산과 대체, 경쟁 등의 관계에 있는 부동산과 비교하여 우열과 경쟁의 정도 순위를 어떻게 평가하고 있는지를 정확하게 파악하는 것이 중요하다.

 

2. 시장분석이 중요한 이유

버블 경제시대, 부동산 거래시장은 <부동산(토지) 가격은 반드시 상승한다>는 신화(神話)에 힘입어 부동산 가격은 나지로서의 가격에 중점을 두고 있었다.

 

따라서 당시 부동산 거래는 인근지역의 가격수준과의 관련성을 중심으로 가격시세만을 고려한 거래가 대부분을 차지하고 있었으며,

 

이용을 전제로 하지 않고 시세차익에만 중점을 두었다.

 

그러나 거품경제 붕괴이후 부동산 시장환경의 변화에 따라

 

매매차익 위주의 투기적 거래에서 개별부동산의 이용에 따른 수익성을 중시하는 실수요자 중심의 거래로 변화되었다.

 

그 결과 부동산의 용도결정과 가격형성에 대해서도 대상부동산과 인근지역과의 관계뿐만 아니라 더 광역적인 시장 동향의 영향을 받는 형태로 진행되는 경향이 강해지고 있다.

 

따라서 거품경제붕괴 이후 부동산 감정평가에서는 대상부동산과 관련된 지역요인과 개별요인을 파악 분석하기 위한 전제로서 그 가격형성주체인 시장참여자의 특성과 의사결정기준 등을 명확히 하는 것이 중요하다.

 

 

소물음 2

 

1. 시장분석이 특히 중요한 이유

개별부동산의 최유효이용은 일반적으로 인근지역의 지역특성 제약하에 있기 때문에 개별분석시 특히 인근지역에 부동산 표준적 사용의 상호관련성을 분명히 파악할 필요가 있다. 대상 부동산의 위치, 규모, 환경등에 따라 표준적사용과 최유효이용이 다를 수 있으므로 이 경우 각각의 용도에 대응하는 개별요인 분석을 통해 최유효이용을 판정해야 한다.

 

사안의 경우

 

대상토지의 최유효이용이

 

① 인근지역의 표준적 사용과 같은 단독주택의 부지일 경우

 

② 아파트 부지로 일체 사용하기의 2가지 경우의 수를 나누어 생각할 수 있다.

 

그리고 그 중 하나에 해당하는 여부는

 

본 대상토지 수요자인 개발업자의 상황과 대상지역에서 예상되는 개발후 부동산의 수요자인 최종수요자의 상황에 따라 크게 좌우되므로 최유효이용을 결정함에 있어 시장분석이 큰 역할을 수행하게 된다.

 

2. 최유효이용의 판정에 대하여

최유효이용의 판정에 있어 상기 1에서 언급한 2가지 시나리오를 전제로

각 시장분석 결과를 바탕으로 한 지역분석 및 개별분석을 할 필요가 있다.

 

2가지 시나리오를 전제로 개발법을 적용하여 산출된 시산가격을 비교하여 가장 높은 가격을 창출하는 것이 최유효이용이 될 것이다

 

개발법 적용에 있어 시장분석을 통해 아파트와 단독주택에 관한 시장특성 (주요구조 품등 가격대 판매) 건물이나 구역상정 분양가격, 분양일정, 투하자본 수익률 등의 사항을 시장분석시 반영해야 한다.

 

 

3. 시장분석에 반영해야 할 내용

시장분석결과, 감정평가기법의 적용, 시산가격조정에도 반영해야 한다

 

 

(1) 감정평가기법과 시장분석과의 관계

설문과 같은 개발소지의 감정평가에서는 개발법 뿐만 아니라 거래사례비교법도 적용된다. 거사비 적용에 있어 대상부동산과 대체경쟁관계가 인정되는 개발소지에 대한 거래사례를 일반적 수요자인 개발사업자 입장에서

선택하여야 한다. 또한 개발사업자가 특히 중요시하는 현대적인 편의시설과 관련된 지역요인 및 토지유효이용도에 관한 개별요인등을 중심으로 파악 분석하고 거래사례와 지역요인, 개별적인 원인을 비교할 필요가 있다.

 

(2) 시산가격조정과 시장분석과의 관계

시산 가격의 조정은 감정 평가의 여러 방법에 따라 요구되는 각 시산 가격을 다시 음미 및 각 시험 통산 가격이다. 설득력에 관한 판단을 하고, 감정 평가의 최종 판단이다 감정 평가액의 결정 지도 작업을 말한다.

설득력에 관한 판단에 있어서는 해당 부동산에 관한 시장 분석 결과와 각 방법에 대한 적합성을 명심해야한다. 즉, 각 시산 가격 경쟁력의 우열은 해당 시산 가격이 실제 시장의 수급 동향 등을 정확하게 반대로 상상하는가, 시장 참여자의 행동 원칙을 어느 정도 반영하고 있는가에 달려에서,

 

Q. 같은 개발 소지의 경우 전형적인 수요자인 개발 사업자의 투자 수익성의 관점이 잘 반영되는 시산 가격을 중심으로 가중치를 실시하고 감정 평가액을 결정하여야한다.

 

따라서 개발법의 적용에 있어서는 필요한 모든 가정이 개발 사업자의 입장에서 제대로 없을 경우에는 개발에 의한 가격을 중시하고 감정평가액을 결정하는 것도 충분히 가능하다.

 

 

 

【문 4】(50)

주택지의 <단가와 총액의 관련 적부>에 관한 다음 물음에 답하시오

(1) 시산가격 재음미 단계에서 왜 이 적부가 필요한지 설명하시오

(2) 공법규정에 부지 면적의 최소한도가 150㎡가 되고 있는 경관좋은 주거지역에 280㎡의 a토지와 320㎡의 b토지의 감정평가에 있어,

 

시장동향 및 최유효이용의 관점에서 이 적부에 대하여 각 경우를 나누어 언급하시오 단 해당 지역의 지가 수준은 200천엔, 표준적 이용 면적은 160㎡로 되어 있다.

 

 

[문제 4] (50 점) [답변보기]

 

작은 문 (1) 시산 가격의 조정은 감정 평가의 여러 방법에 따라 요구되는 각 시산 가격을 재음미하고 각 시산 가격에 대한 설득력에 관한 판단을 하고, 감정 평가의 최종 판단인 감정 평가액의 결정하는 업무를 말한다. 시산 가격 조정에 있어서는 해당 부동산의 가격 형성을 논리적이고 실증적으로 설명할 수 있도록 해야 하는 것이 중요하다.

 

따라서 감정 평가 절차 각 단계에 대한 객관적, 비판적으로 다시 음미하고 그 결과를 토대로 각 시산 가격 설득력의 차이를 적절히 반영한다.

 

시산 가격 재음미는 감정평가절차의 각 단계에 대한 검토, 과실이 없거나 일관성이 채택하고 있는가를 객관적으로, 비판적으로 검증하고 그 결과를 피드백하는 작업을 반복하여 시산 가격의 정확성과 신뢰성을 향상시키는 작업을 말한다.

 

시산 가격 재음미에 있어서, "비용과 총액과 관련 적부"에 유의하여야 한다. 부동산 감정 평가는 대상 부동산 전체의 경제 가치, 즉 "총액"을 결정하기 위한 것이다, 그러나 "단가"는 대상 부동산과 관련된 모든 가격형성 요인을 단위 면적당 가치로 응축하고 표현한 것이며, 비교 측정시 특히 유용하다.

 

설문과 같은 주택지의 경우 규모에 따라 시장참여자는 최종 사용자(수요자)와 개발업자 중 하나를 생각할 수 있다. 하지만 일반적으로 표준적 획지에 비해 규모가 큰 (작은) 경우 총액은 크게(작은) 되기 때문에 시장성이 감퇴(증진)로 인해 단가는 낮은 (높은) 경향이 있다.

 

그러나 도심의 고도 이용이 가능한 아파트 부지에서는 광평수 토지를 구하기 어려울 때에는 규모가 클 수록 희소성 면에서 오히려 단가가 늘어커질 수 있다. 반면에, 단독으로 유효 이용이 어려운 과소토지의 경우는 인접토지를 합병 또는 투기 목적으로 취득하지 않는 이상 시장성이 약해져 단가도 더욱 낮게 되는 경우가 있다.

 

따라서, 규모의 대소는 시장성 및 총액 단가에 영향을 주므로 가격형성요인 , 시장요인 분석, 감정 평가 방식의 적용의 각 단계에서 상호관계를 충분히 고려하고 있는지 여부를 시장 참가자의 관점에서 재고(再考)해야 한다.

 

 

小問(2) 작은 문 (2)

① 시장 동향 입장

 

표준적 획지규모가 160 ㎡ (총 32 백만 원) 인 반면, A 토지는 280 ㎡, B 땅은 320㎡이고 차이도 표준획지보다 규모가 큰 금액이 때문에 일반적으로 이 시장에서 거래가능한 구매자는 자금력이 있는 개인 또는 법인 등으로 제한된다. 이러한 제한에 의해 감가가 발생하는 것으로 생각된다.

 

다만, 해당 지역에서 광평수 토지 공급이 부족하고 수요가 많은 경우에는 감가 정도는 줄어들고 오히려 이러한 광평수가 증가요인으로 작용할 수도 있다.

 

② 최유효사용의 관점

 

각 그림 지역의 규모를 고려할 때, 표준획지의 최유효이용은 단독 주택 부지로 사용하는 것으로 판단된다. 반면 A토지의 최유효이용은 단독 주택 부지 혹은 공동 주택 부지로 사용하는 것으로 판단된다.

 

또한 B토지의 최유효이용은 단독주택부지 혹은 공동주택부지 외에 150 ㎡ 이상의 2지역으로 분할 후, 단독 주택 부지로 사용도 생각할 수 있다.

 

A토지, B 토지가 단독 주택 부지로의 이용이 최유효이용인 경우 일반적으로 표준적 획지의 토지와 비교하여 ①과 같이 감가의 발생이 예상된다.

 

A토지, B 토지가 공동주택부지로 이용이 최유효이용일 경우 역시 마찬가지로, 일반적으로 표준적 획지에 비해 ① 거리감가의 발생을 생각할 수 있지만, 규모가 큰 경우보다 건물 디자인면에서 우수할 수 있으며, 개발에 소요되는 비용의 비율이 상대적으로 감소하는 것에서 감가의 정도는 작아 오히려 증가가 될 수도 있다.

 

B 토지를 분할 후, 단독주택부지로 이용이 최유효이용일 경우 마찬가지로 일반적인 표준적 획지에 비해 ① 거리 감가 발생을 생각할 수 있지만, 시장 참여자가 개발자이고 유효택지면적 감소와 개발업체의 개발이익과 대출금리의 발생, 개발위험 등에 따라 감가 정도가 다르다는 점을 유의할 필요가 있다.