陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

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PFLoan 유동화 평가 방법론 (문현기, 윤기).pdf

부동산신탁의 이해

□ 부동산신탁의 정의

√ 수탁자가(신탁회사)가 신탁계약을 통하여 위탁자로부터 토지와 그 정착물, 즉 부동산을 수탁 받아

√ 수익자의 이익을 위하여 또는 신탁의 특정목적을 위하여 그 부동산을 관리, 운용하거나 처분하고

√ 그로부터 발생하는 이익을 수익자에게 교부하는 일련의 법률관계 또는 계약관계

※ 법적근거 : 신탁법 및 신탁업법, 신탁업감독규정

□ 신탁의 특성

√ 신탁재산의독립성

신탁이 성립되면 신탁재산은 위탁자의 일반재산과 분리․독립되어 수탁자에게 이전되고 신탁법에 의하여 수탁자의 고유재산과 구분(신탁법 제30조)이 되며, 따라서 위탁자의 법정관리․화의․파산시에도 보전처분대상 재산에서 제외(별제권이 인정)될 뿐만 아니라 강제집행(가처분․가압류 포함)을 할 수 없음(신탁법 제21조)

√ 신탁재산의 물상대위성

신탁재산은 그 관리, 멸실, 훼손 기타의 사유로 재산의 형태가 변형되더라도 최초 신탁재산의 변형에 불과하게 되어 신탁재산의 동질성을 계속 유지하게 됨(신탁법 제19조)

따라서 민법상 물상대위권을 행사하기 위해서는 사전에 보험금 또는 보상금 등의 청구권을 압류하여야 하지만, 신탁효력으로서 물상대위는 신탁재산 그 자체의 동질성을 뜻하기 때문에 사전 압류 등의 절차 없이 직접 수취할 수 있으므로 민법상 물상대위보다 강력하고 우수한 효력을 발휘하게 됨

□ 부동산신탁의 종류

ㅇ 수탁할 수 있는 재산

※ 현행 법령상 금전에 대한 신탁 불가 : Reits(부동산투자회사법), 부동산펀드(간운법) 등에 비해 불리

∵ BIS 8%이상, 신탁회사의 자금 차입 한도(자기자본의 5배 이내, 해당사업 소요자금의 70%) 등

※ BIS 자기자본 비율 : 자기자본 / 위험도에 따라 평가한 위험가중자산

※ 위험가중치 : 대출자별 OECD 국가 0%, OCED 국가의 은행 20%, 주택담보대출 50%, 기업대출 100%

⇒ 신탁업법 개정 진행 중 : 제한적 특정 금정신탁 허용

ㅇ 일반적으로 이용되는 신탁방식

√ 임대형 토지신탁 : 부동산의 개발 및 임대운용을 목적 (ex. 임대아파트)

√ 분양형 토지신탁 : 부동산의 개발 및 처분을 목적 (ex. 분양아파트)

√ 갑종 관리신탁 : 부동산의 종합적 관리를 목적 (ex. 빌딩 유지, 임대차 관리)

√ 을종 관리신탁 : 부동산의 소유권 관리를 목적 (신탁에 의한 소유권이전)

√ 처분신탁 : 부동산의 효율적 처분을 목적

√ 담보신탁 : 부동산의 담보제공 및 자금조달을 목적

√ 자금관리 대리사무 : 부동산개발사업의 분양대금 등 현금흐름의 관리

□ 부동산신탁 종류별 사업구도

ㅇ 토지신탁 (임대형/분양형)

√ 토지소유자(위탁자)가 토지의 효율적 개발을 통해 수익을 실현할 목적으로 토지를 신탁회사(수탁자)에 신탁하고, (신탁회사가 시행사임)

√ 신탁회사는 신탁계약의 정한 바에 따라 개발자금의 조달, 건축물의 건설 및 분양(임대), 건축물의 유지관리 등을 수행하여,

√ 그 관리, 운영을 통해 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하는 것.

① 지주(위탁자)와 신탁회사간 신탁계약 체결

② 신탁회사가 지주에게 수익권증서 발급

③ 신탁회사와 시공사간 공사도급 계약

④ 은행으로부터 신탁회사가 자금차입

⑤ 수분양자와 신탁회사간 분양계약, 시공사는 건물신축, 신탁회사는 시공사에게 공사비 지급

⑥ 대출기관에 원리금 지급

⑦ 준공후 소유권 보존등기하고 수분양자에게 소유권 이전

⑧ 사업비 정산후 위탁자에게 개발수익을 돌려줌

√ 당사자별 사업 Risk

- 토 지 주 : 사업수익 저조시 토지비 손실 위험 有(신탁사업은 원본 보전 불가)

- 시 공 사 : 단순 공사 수급자의 지위 RISK 小, 공사비는 최소 기성의 70%까지 현금 보장, 30% 대물지급

- 신탁회사 : 건축주로서 무한책임, risk 大

√ 신탁사업의 장점

- 시 공 사 : 공사 수급자로 분양율과 상관없이 최저 70%까지 공사비를 현금 확보

- 수분양자 : 신탁사 개입으로 준공리스크 RISK 無, 공동주택의 경우 대한주택보증의 분양보증, 공동주택 이외의 경우 사업의 경우 사업안전장치 부족, 신탁사업으로 진행시 토지에 신탁등기하므로서 근저당, 담보 등 제한물권으로부터 토지 보전 가능.

√ 신탁보수 : (토지비 + 공사비)의 4%, 매출액 1%

※ 전체 총 매출액의 약 3~5%수준. 규모에 따라 보수 조정 가능

ㅇ 담보신탁

√ 부동산소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위해 자기소유 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁.

√ 신탁회사(수탁자)는 위탁자로부터 부동산을 수탁 받아 일정기간 동안 채권자 (우선 수익자)를 위하여 수탁부동산의 담보가치가 유지보전 되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원. 만약, 채무가 불이행 되면 신탁회사가 수탁부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게 채무를 변제하고, 채무변제 후 잔여 처분대금은 수익자에게 교부.

① 신탁계약체결 / 수익권 증서 발급

- 신탁회사는 물건조사 및 감정평가(평가법인에 의뢰) 등의 절차를 거쳐 유효 담보가격 파악 및 금융기관에 신탁계약 조건 확인후, 수익권증서금액을 기재하여 수익권 증서 발급, 신탁등기를 통한 소유권 이전

② 대출실행( LTV 50%~60%정도, PF성격의 금융인 경우 담보가격의 100%이상 가능)

③ 토지주가 금융기관에 대출금 상환

④ 신탁계약 해지

대출금 미상환시(Default)

⑤ 금융기관은 신탁회사에 신탁재산 환가요청

⑥ 환가 및 정산 : 신탁회사는 공매 등의 방법을 통해 신탁재산을 환가하여 금융기관에 정산

√ 담보신탁의 장점

√ 담보신탁과 근저당과의 비교

- 제도 비교

- 비용 비교

․ 담보신탁 : 수익권증서 금액의 0.55%이내(통상 0.20%～0.40% 수준에서 결정)

․ 근저당설정 : 기본비용 125천원 + 필지당 12.6천원 + 채권최고액 대비 0.4406%(최소)

ㅇ 관리신탁

√ 갑종 - 소유권관리는 물론 임대차관리, 시설관리, 세무관리, 법무관리, 금전의 운용 등 종합관리업무를 수행하고, 발생한 신탁수익을 교부하는 신탁.

√ 을종 - 위탁자로부터 부동산을 수탁 받아 소유권만을 관리하는 신탁으로, 위탁자가 소유권을 안전하게 보존할 목적으로 이용하는 신탁.

√ 관리신탁보수

ㅇ 처분신탁

√ 부동산소유자(위탁자)의 부동산을 신탁사가 수탁 받아 다양한 처분활동을 수행하고, 부동산이 처분되면 발생한 처분대금을 수익자에게 교부하는 신탁

√ 처분신탁보수

※ 처분기간중에는 관리신탁 보수 적용

ㅇ 처분신탁 실무활용

√ 부동산 매도인과 매수인과의 거래 안정성을 확보하기 위한 처분신탁

- 매수인은 매도인과의 부동산매매계약 후 매도인의 이중계약 혹은 매도인의 신용악화 등으로 매매대상 부동산에 제한물권이 설정되거나 강제집행 될 가능성을 우려함.

- 이 경우, 부동산매매거래의 안정성을 확보하기 위해 매도인이 신탁회사에 처분신탁을 의뢰(신탁회사에 소유권 이전)하고, 신탁회사는 매수인이 매도인에게 매매대금의 지급이 완료된 것이 확인된 경우, 즉시 매도인에게 동 부동산의 소유권을 이전.

√ 부동개발금융과 관련하여 대출금융기관의 채권확보를 위한 처분신탁 등.

- 담보신탁과 유사한 구조이며, 신탁겸영은행이 대출을 실행하고 스스로 신탁을 수탁하고자 하는 동기에 의해 사용되는 신탁구조임.

- 금융기관은 시행사(위탁자)에게 부동산개발사업과 관련한 토지매입비 및 사업비를 대출하고, 시행사(위탁자)로 하여금 신탁회사(수탁자)에 동 토지를 처분신탁하게 함.

- 처분신탁계약 내용에 시행사의 부도, 파산, 채무 불이행시 등의 사유를 열거하고, 이에 해당할 경우에는 당해 토지를 처분하도록 하는 조문을 기재함.

- 대출금융기관은 담보물로서, 처분대금에 대한 질권(채권최고액 상당액)을 보유함.

□ 최근 부동산신탁상품 동향

ㅇ 조건부 토지신탁 구도

※ 위탁자의 신용위험 발생시 소멸 (전형적인 토지신탁 업무로 전환)

ㅇ 부동산Fund(간운법)와 부동산신탁 연계상품

√ 부동산개발사업의 대출 Risk Hedge (P/F 형 부동산 Fund 구조)

- 부동산개발사업부지 담보신탁(한국자산신탁)

- 시행사(문일주택산업개발)의 차입금에 대한 시공사(벽산건설)의 원리금 지급보증

- 시행사의 관계회사 및 시행사의 대표이사 개인의 연대지급보증

ㅇ 분양보증신탁

√ 개념 : 분양사업자가 부도나더라도 보증보험회사가 대신하여 분양받은 건축물에 대하여 원활한 공사를 완공하여 주거나 기존에 납부한 분양대금 전액을 반환하여 줌으로써 분양받은 사람은 제도적 안정성을 추구할 수 있는 신탁제도

√ 장점 : 사업대지에 대한 분양율 향상 기능 및 입주예정자들의 재산권 보호

ㅇ Escrow 기능과 연계한 부동산신탁상품

√ Escrow Service 개념

- 중립적인 제3자 또는 기관이 매도자∙매수자의 쌍방대리인 자격으로 보증금, 매매대금과 서류일체를 계약조건이 종료(소유권이전)될 때까지 Escrow Account 및 권원보험을 통해 안전하게 보관하는 제도

√ 근거 법령

- 부동산중개업법 제19조의2 (계약금 등의 반환채무이행의 보장)

- 부동산중개업법 시행령 제28조 (계약금의 예치∙관리)

√ 정부정책 방향

- 2004. 6. 11 부동산 거래 신용확립 관련 전문가회의 개최

- 2004. 6. 29 부동산 거래 보증제도 도입에 대한 국무회의

☞ 정부는 안전한 부동산 거래방식을 제공하는 대국민서비스를 계획

√ 국내은행 및 부동산신탁회사 취급현황

√ 대한공인중개사협회 Escrow 구조

√ 하나은행, 신한은행 Escrow 구조

ㅇ 환불조건부 부동산개발신탁(생보부동산신탁)

√ 개념 : 일정 분양률 달성을 조건으로 하여 사업을 수행하는 개발신탁

√ 선 분양 부동산 소비자의 RISK 축소 + 투자 RISK, RETURN의 확정이 가능한 부동산 개발 상품

√ 상품 구조

* 분양계약 체결 및 분양률 공시 (예:분양기간 1개월 / 목표 분양률 80%)

* 목표 분양률 미달 시 (1개월 후 80% 미달) : 환불 및 사업 중단

* 목표 분양률 도달 시 (1개월 후 80% 도달) : 대출실행 및 사업진행

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