Q)
매매건으로 담보평가 받은 걸로 세금신고를 한다고 평가서를 달라고 하는 경우가 있는데
질문은
1. 담보평가서로 세금신고 해도 되는지?
2. 담보평가서에 의뢰인이 있는데, 의뢰인 외에 다른 사람(소유자)이 평가서를 사용해도 되나요?
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A)
1. 담보제공을 위한 1개 감정평가기관의 감정가액은 시가로 인정할 수 없음
담보제공을 위한 1개 감정평가기관의 감정가액은 시가로 인정할 수 없음
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2. 담보평가서 의뢰인 외 다른 사람이 담보 감정평가서를 사용할 수 있는지 : 없다
1)
감정평가에 관한 규칙
[시행 2016. 9. 1.] [국토교통부령 제356호, 2016. 8. 31., 일부개정]
[별표 1호 서식]
2)
- 소유자의 동의 없이 감정평가업무를 수행할 수 있는지 여부
공공지원팀-993( 2014-03-11 )
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장애인 단체가 자신들의 복지관 앞 진입도로 개설을 위해 타인 소유의 토지를 매입코자 하며 매입자금은 도청에서 지원을 받기 위해 감정평가를 의뢰코자 하는데 토지 소유자의 동의 없이 감정평가 업무를 수행해도 되는지 여부(감정평가서는 도청 제출용임) |
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「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “부감법”이라 한다)제21조(토지의 감정평가)제1항에서는 “감정평가업자는 타인의 의뢰를 받아 토지를 개별적으로 감정평가할 때에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다.(이하 단서 생략)”고 규정하고 있고, 같은 법 제22조(직무)에서는 “감정평가사는 타인의 의뢰에 의하여 토지등을 감정평가함을 그 직무로 한다”고 규정하고 있을 뿐, 감정평가 의뢰시 토지 소유자의 동의 여부에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다. |
3)
대법원 1983. 6. 28. 선고 83다카395 손해배상
[집31(3)민,109;공1983.8.15.(710),1141]
판시사항
가. 감정평가에관한법률 제20조 소정의 '선의의 제3자'의 의미
나. 감정평가에관한법률 제20조 소정의 '선의의 제3자'의 과실과 감정업자의 손해배상 책임
다. 매매목적으로 작성된 부동산의 감정평가서가 담보물평가 목적으로 제공된 경우 담보권자가 감정목적 이외의 목적에 사용된 것을 알았다고 볼 것인지 여부
판결요지
가. 감정평가에관한법률 제20조 소정의 '선의의 제3자'라 함은 감정내용이 허위임을 인식하지 못한 것 뿐만 아니라 감정서에 그 감정서를 감정의뢰목적 이외에 사용할 수 없음이 명시되어 있는 경우에는 감정목적 이외의 사용임을 인식하지 못한 제3자를 의미한다.
나. 감정평가에관한법률 제20조 소정의 감정업자의 손해배상책임은 제3자의 무과실을 요건으로 하고 있지 않으므로 제3자가 감정내용의 허위사실이나 감정의뢰목적 이외의 사용임을 인식하지 못한 점에 과실이 있다 하여도 과실상계의 사유가 됨은 별론으로 하고 감정업자의 손해배상 책임을 부인할 수 없다고 할 것이다.
다. 감정목적이 시가라고만 되어 있으나 원래 부동산매매의 목적으로 작성된 감정평가서가 담보물평가목적으로 담보권자에게 제공된 경우, 감정의뢰인이 담보제공자 이외의 자이고 감정목적이 시가라고만 기재되어 있다는 사실이나 위 감정평가서가 작성된지 상당시일(7월)이 경과되어 제출되었다는 사실만으로 감정평가서가 당초 감정목적 이외의 용도로 사용된 것임을 담보권자가 알았다고 단정하기 어려우므로 그를 악의의 제3자라고 볼 수 없다.
대법원판결
| 사건 | 83다카395 손해배상 |
| 원고, 상고인 | XXXXXXX 소송대리인 변호사 XXX |
| 피고, 피상고인 | 피고 소송대리인 변호사 XXX |
| 원심판결 | 서울고등법원 1983.1.21 선고 82나613 판결 |
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
원고 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 감정평가에 관한 법률 제20조에 의하면 감정업에 종사하는 자가 감정을 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정 당시의 싯가와 현저한 차이가 있게 평가하거나 감정서류에 허위의 기재를 함으로써 감정의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 선의의 제3자라 함은 감정내용이 허위임을 인식하지 못한 것 뿐만 아니라 그 감정서 자체에 그 감정서를 감정의뢰목적 이외에 사용할 수 없음이 명시되어 있는 경우에는 감정의뢰목적 이외의 사용임을 인식하지 못한 제3자를 의미한다고 볼 것이다.
다만 위 법률 제20조는 제3자의 무과실을 요건으로 하고 있지 아니하므로 제3자가 위와 같은 사실들을 인식하지 못한 점에 과실이 있다고 하여도 과실상계의 사유가 됨은 별론으로 하고 감정업자의 책임을 부인할 수 없다고 할 것이다.
2. 원심판결이유에 의하면, 원심은 피고가 작성한 이 사건 감정평가서는 이 사건 임야의 소유명의자인 소외 김광옥의 남편되는 소외 최순식이 이를 타에 매도하기 위하여 피고에게 싯가 감정을 의뢰함에 따라 작성된 것으로서 감정의뢰인이 위 최순식으로 감정목적이 싯가로 되어 있고 그 표지 뒷면에는 위 감정서를 감정의뢰목적 이외에 사용하거나 타인으로 하여금 사용케 할 수 없다는 내용의 기재가 되어 있음에도 불구하고, 위 김광옥이 위 부동산을 소외 기우토의 원고에 대한 채무의 담보로 제공하기 위하여 위 감정서를 당초의 목적과는 달리 담보를 평가의 목적으로 원고에게 제출사용한 사실을 인정한 후, 위 감정평가서상의 감정의뢰인이 위 담보제공자가 아닐 뿐 아니라 그 제출일자가 작성일자로부터 상당한 시간이 경과된 점에 비추어 동 평가서에 목적이 싯가라고 애매한 표현이 있을 때에는 그 목적이 구체적으로 무엇인가를 알아보았더라면 동 평가서가 그 감정목적 이외에 사용된 것임을 쉽사리 알아차릴 수 있었을 것이므로, 원고가 위 감정평가서의 감정가액을 믿음으로써 그 주장과 같은 손해를 입었다고 하여도 피고의 감정평가서 작성과 원고가 입은 손해 사이에는 상당인과관계가 없다고 판단하여 원고의 이 사건 손해배상청구를 배척하였다.
그러나 원심인정과 같이 감정평가서에 기재된 감정의뢰인이 이 사건 담보제공자가 아닌 소외 최순식으로 되어 있었다고 하여도 동인은 이 사건 담보제공자로서 감정대상 부동산의 소유명의자인 소외 김광옥의 남편이라는 점과 또 감정목적이 싯가라고만 기재되어 있다고 하여도 담보물의 평가도 싯가를 기준으로 하는 점등에 비추어 보면, 위와 같이 감정의뢰인이 담보제공자 이외의 자이고 감정목적이 싯가라고만 기재되어 있다는 사실이나 위 감정평가서가 작성된지 상당시일이 경과되어 제출되었다는 사실만으로 이 사건 감정평가서가 당초의 감정의뢰 목적 이외의 용도로 사용되는 것임을 원고가 알았다고 단정하기는 어려운 것이며, 원고가 위와 같은 감정목적외의 사용임을 알아차리지 못한 점에 과실이 있다면 과실상계를 함은 모르되 이로써 원고를 악의의 제3자라고 볼 수는 없는 것이다.
3. 결국 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 원고는 이 사건 감정평가서가 당초의 감정목적외의 용도로 사용됨을 알았으므로 선의의 제3자가 될 수 없다고 판단하여 이 사건 감정평가서 작성과 원고의 손해와 사이에 상당인과관계가 없다는 이유로 원고의 손해배상청구를 배척하였음은 감정평가에 관한 법률에 의한 손해배상책임의 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항의 파기사유에 해당한다고 할 것이다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리케 하고자 서울고등법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이성렬(재판장) 이일규 전상석 이회창