질문 )
토지보상법 시행규칙 제58조 제1항에서 규정한 주거용건축물에 대한 보상특례(최저 600만원 보상) 적용과 관련하여, "폐가"도 동 규정의 적용대상인지 여쭤봅니다.
해당 법조문상 "거주"가 요건으로 규정되어 있지 않으므로 폐가도 적용될 수 있다고 보이는데, 혹시 관련 질의회신이나 판례 등이 있는가 해서요.
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사견 : 일반적으로 특례규정은 법령을 제정 또는 개정할 때 정책적인 관점 또는 특수한 상황을 전제로 하여 한정된 기간 또는 한정된 대상에 대하여 예외적으로 본칙의 내용과 다른 제도를 도입하여 운용할 필요가 있을 때에 두는 것으로서 그 성격상 제한적으로 해석하여야 할 것인바 (법제처 2016. 4. 20. 회신 15-0801 해석례 참조) , 폐가가 주거용 건물이라는 즉, 이용상황에 대한 판단은 사업시행자 몫이지만, 본 규정의 제정 취지 및 건축법, 유권해석, 질의회신등을 종합하였을 때, 당해 사업으로 인하여 폐가가 된 것이 아니라면 당해 폐가는 주택이라고 볼 수 없다고 할 것입니다.
1. 정의(건축법 제2조 제1항 제2호)
건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과
이에 부수되는 시설물 등을 말한다.
→ 구별의 중요성 : 주거용 건축물의 경우 생활 보상 可
주거용 공작물의 경우 생활 보상 不可
2. 평가방법 ① 원칙 : 이전비 보상 ② 예외 : 사업에 직접 필요한 경우는 원가법으로 평가 “주거용”건축물은 비준가격과 원가법에 의한 가격 중 큰 금액 “주거용”건축물 비준가격 보상 1. 취지 취득원가로 보상시에 건축물 소유자가 보상금을 가지고 인근의 시세에 상응되는 자신이 가지고 있던 건축물과 동일 효용을 누릴 수 있는 건축물을 구입하지 못한다면 “보상의 기본 대전제”에 어긋나게 되는 바 “주거용”의 경우에는 비준가격을 고려해서 보상 2. 구체적 적용방법 주거용 건축물로 “이전비” “원가법” “거래사례비교법”에 의한 평가가 모 두 가능한 경우 ① 이전비가 가장 낮은 경우 → 이전비 ② 원가법 < 이전비 < 거래사례비교법 → 거래사례비교법
3. 주거용 건물의 의미
1) 양도, 서면-2015-부동산-0072, 2015.03.26
| [ 제 목 ] | |||
폐가 상태인 건물을 주택으로 볼 수 있는지 여부 | |||
[ 요 지 ] | |||
장기간 공가로 방치하는 경우에도 공부상 용도가 주거용인 경우에는 주택으로 보는 것이나, 「건축법」상의 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임 | |||
[ 회 신 ] | |||
「소득세법」을 적용할 때 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있는 경우에는 주택으로 보는 것이나, 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 「건축법」상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다. 귀 질의의 경우, 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련내용 등을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항입니다. | |||
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1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 거주자 갑은 2006년도에 우연히 지인의 소개로 낡은 주택(A)을 취득하였으나, A주택은 오랫동안 비어있어서 창문도 깨지고 문짝도 부서져 있는 등 수리하지 않으면 거주할 수 없는 상태였음
- 해당 지방자치단체의 세무과는 A주택에 거주하는 자가 없다하여 2013연도부터 건물분 재산세를 부과하지 않고 있으나, A주택은 건축물대장에는 여전히 주택으로 등재되어 있음
- 해당 지방자치단체의 세무과는 A주택을 사람이 거주할 수 있는 정도로 수리하면 건물분 재산세를 부과하겠다고 함
○ 질의내용
- A주택을 수리하지 않고 현 상태로 양도하는 경우 나대지의 양도로 보는지 및 수리 후 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1.・2. 생략
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
(이하 생략)
○ 건축법제2조 【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. 생략
2. 건축물 이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소・공연장・점포・차고・창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
(이하 생략)
○부동산납세과-411, 2014.06.10.
「소득세법」을 적용할 때 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있는 경우에는 주택으로 보는 것이나, 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 「건축법」상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다. 귀 질의의 경우, 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련내용 등을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항입니다.
○서면인터넷방문상담4팀-104, 2006.01.23.
소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것입니다.다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 귀하의 주택이 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련사실 및 현장을 확인하여 판단하는 것입니다.
○재산세과-1598, 2009.07.31.
소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이나 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로 귀하의 주택이 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련사실을 확인하여 판단하는 것임.
2) 대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10896 판결
[무허가건물재결처분취소][공2000.5.1.(105),980]
【판시사항】
지장물인 건물이 토지수용법상 손실보상의 대상이 되기 위해서는 적법한 건축허가를 받아 건축된 것이어야 하는지 여부(소극)
【판결요지】
도시계획법에 의한 토지 및 지장물의 수용에 관하여 준용되는 토지수용법 제49조 제1항, 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제2항 제3호, 같은법시행령 제2조의10 제4항, 제5항, 제8항, 같은법시행규칙 제10조 제1항, 제2항, 제4항에 의하면, 지장물인 건물의 경우 그 이전비를 보상함이 원칙이나, 이전으로 인하여 종래의 목적대로 이용 또는 사용할 수 없거나 이전이 현저히 곤란한 경우 또는 이전비용이 취득가격을 초과할 때에는 이를 취득가격으로 평가하여야 하는데, 그와 같은 건물의 평가는 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 그 난이도 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 특별히 거래사례비교법으로 평가하도록 규정한 경우를 제외하고는 원칙적으로 원가법으로 평가하여야 한다고만 규정함으로써 지장물인 건물을 보상대상으로 함에 있어 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 오히려 같은법시행규칙 제5조의9는 주거용 건물에 관한 보상특례를 규정하면서 그 단서에 주거용인 무허가건물은 그 규정의 특례를 적용하지 아니한 채 같은법시행규칙 제10조에 따른 평가액을 보상액으로 한다고 규정하고, 같은법시행규칙 제10조 제5항은 지장물인 건물이 주거용인 경우에 가족수에 따른 주거비를 추가로 지급하되 무허가건물의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정함으로써 무허가건물도 보상의 대상에 포함됨을 전제로 하고 있는바, 이와 같은 관계 법령을 종합하여 보면, 지장물인 건물은 그 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 토지수용법상의 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 됨이 명백하다.
【참조조문】
토지수용법 제49조 제1항, 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제2항 제3호, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제4항, 제5항, 제8항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제5조의9, 제10조 제1항, 제2항, 제4항, 제5항
【전 문】
【원고,피상고인】 원고
【피고,상고인】 중앙토지수용위원회 외 1인 (피고들 소송대리인 서초법무법인 담당변호사 박상기)
【원심판결】 서울고법 1999. 10. 6. 선고 99누3715 판결
【주문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.
【이유】
상고이유를 본다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
도시계획법에 의한 토지 및 지장물의 수용에 관하여 준용되는 토지수용법 제49조 제1항, 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(이하 '공특법'이라 한다) 제4조 제2항 제3호, 공특법시행령 제2조의10 제4항, 제5항, 제8항, 공특법시행규칙 제10조 제1항, 제2항, 제4항에 의하면, 지장물인 건물의 경우 그 이전비를 보상함이 원칙이나, 이전으로 인하여 종래의 목적대로 이용 또는 사용할 수 없거나 이전이 현저히 곤란한 경우 또는 이전비용이 취득가격을 초과할 때에는 이를 취득가격으로 평가하여야 하는데, 그와 같은 건물의 평가는 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 그 난이도 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 특별히 거래사례비교법으로 평가하도록 규정한 경우를 제외하고는 원칙적으로 원가법으로 평가하여야 한다고만 규정함으로써 지장물인 건물을 보상대상으로 함에 있어 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 오히려 공특법시행규칙 제5조의9는 주거용 건물에 관한 보상특례를 규정하면서 그 단서에 주거용인 무허가건물은 그 규정의 특례를 적용하지 아니한 채 공특법시행규칙 제10조에 따른 평가액을 보상액으로 한다고 규정하고, 공특법시행규칙 제10조 제5항은 지장물인 건물이 주거용인 경우에 가족수에 따른 주거비를 추가로 지급하되 무허가건물의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정함으로써 무허가건물도 보상의 대상에 포함됨을 전제로 하고 있는바, 이와 같은 관계 법령을 종합하여 보면, 지장물인 건물은 그 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 토지수용법상의 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 됨이 명백하다.
[양도소득세부과처분취소] 항소[각공2008상,283]
【판시사항】
[1] 소득세법상 주택의 개념
[2] 재건축아파트가 거주자의 퇴거 후 주거용으로 사용되지 못하도록 전기, 수도 및 도시가스 시설들이 모두 철거된 채 건물 철거를 위한 준비절차에 들어간 상태가 1년 이상 지속되었고 아직 관리처분계획인가도 이루어지지 않은 상태라면 양도소득세의 비과세 대상인 1세대 1주택을 판단함에 있어 주택으로 볼 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 소득세법에서 주택의 개념에 관하여 따로 정의하지 아니하고 있으나, 이는 건축물대장 등 공부상의 용도구분이나 건축허가 및 등기 유무와 관계없이 ‘사실상 상시 주거용으로 사용되는 건물’을 뜻하는 것으로서 실제로 입주하여 생활할 수 있을 정도의 구조와 시설을 갖추어야 하므로, 주거용에 사용할 수 있을 정도로 사실상 완성되지 않은 건물은 주택이라 할 수 없고, 반대로 그와 같은 정도로 사실상 완성된 건물은 사용승인이나 소유권보존등기 여부와 관계없이 주택에 해당하며, 마찬가지로 기존 주택이 공부상 멸실된 것으로 등재되었는지 여부와 관계없이 물리적으로 완전히 철거된 경우는 물론 아직 철거 완료되지 않았다고 하더라도 당해 건물을 더 이상 주거용으로 사용하지 않을 의사에 기하여 주거용으로 사용함에 있어 중요한 구조부분 또는 시설이 제거되고 그러한 상태가 계속적으로 유지되는 경우에는 더 이상 주택이라고 할 수 없다.
[2] 재건축아파트가 거주자의 퇴거 후 주거용으로 사용되지 못하도록 전기, 수도 및 도시가스 시설들이 모두 철거된 채 건물 철거를 위한 준비절차에 들어간 상태가 1년 이상 지속되었고 아직 관리처분계획인가도 이루어지지 않은 상태라면 양도소득세의 비과세 대상인 1세대 1주택을 판단함에 있어 주택으로 볼 수 없다고 한 사례.
4) 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013도3950 판결 [일반건조물방화][공2014상,214] 【판시사항】 방화죄의 객체인 ‘건조물’의 개념 【판결요지】 형법상 방화죄의 객체인 건조물은 토지에 정착되고 벽 또는 기둥과 지붕 또는 천장으로 구성되어 사람이 내부에 기거하거나 출입할 수 있는 공작물을 말하고, 반드시 사람의 주거용이어야 하는 것은 아니라도 사람이 사실상 기거·취침에 사용할 수 있는 정도는 되어야 한다. 【참조조문】 【전 문】 【피 고 인】 피고인 【상 고 인】 검사 【원심판결】 서울고법 2013. 3. 21. 선고 2012노3969 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 형법상 방화죄의 객체인 건조물은 토지에 정착되고 벽 또는 기둥과 지붕 또는 천장으로 구성되어 사람이 내부에 기거하거나 출입할 수 있는 공작물을 말하고, 반드시 사람의 주거용이어야 하는 것은 아니라도 사람이 사실상 기거·취침에 사용할 수 있는 정도는 되어야 한다. 원심은, 이 사건 폐가는 지붕과 문짝, 창문이 없고 담장과 일부 벽체가 붕괴된 철거 대상 건물로서 사실상 기거·취침에 사용할 수 없는 상태의 것이므로 형법 제166조의 건조물이 아닌 형법 제167조의 물건에 해당하고, 피고인이 이 사건 폐가의 내부와 외부에 쓰레기를 모아놓고 태워 그 불길이 이 사건 폐가 주변 수목 4~5그루를 태우고 폐가의 벽을 일부 그을리게 하는 정도만으로는 방화죄의 기수에 이르렀다고 보기 어려우며, 일반물건방화죄에 관하여는 미수범의 처벌 규정이 없다는 이유로 제1심의 유죄판결을 파기하고 피고인에게 무죄를 선고하였다. 위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 방화죄에 있어 건조물에 관한 개념을 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다. 그러므로 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.