陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

선배님들께 조언을 구합니다.

자연녹지지역 내 임야(광평수 약 6만평)에 대한 감정평가 중입니다.
지구단위계획구역 지정에 따른 가치상승을 별도로 반영할 수 있는지 여부가 궁금합니다.

본건은 현재 자연녹지지역이며, 지구단위계획 수립으로 용도지역이 2종일반주거지역으로 변경될 예정입니다.
지구단위계획이 수립될 때 용도지역이 변경되며 공동주택용지, 근린생활시설용지, 수변공원, 기반시설로 용도가 지정되게 됩니다.

공사 착공 등은 전혀 하지않은 자연림상태이며, 지구단위계획 수립과 함께 용도지역만 변경되는것입니다.

제가 궁금한것은 '일반적인 2종일반주거지역 내 임야'와 '지구단위계획으로 공동주택용지로 지정된 2종일반주거지역 내 임야'간의 가격차이가 발생하는지 여부와 가격차이가 발생한다면, 얼마나 차이가 발생하는지 여부입니다.

참고로 현재(녹지지역) 임야가격은 평당 @400,000원/평 내외입니다.
인근의 주거지역(1종,2종) 내 임야는 평당 @1,000,000원/평 내외입니다. 
개발사업이 완료된 이후 공동주택용지에 대한 택지비는 @5,000,000원/평 수준일 것으로 예상됩니다.
공동주택용지로 지정된 제2종일반주거지역 내 임야는 어느정도의 가격수준으로 보면 적정할까요?

선배님들의 조언을 기다리겠습니다. 

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<사견>

1. 지구단위계획은 행정적 요인이고 보상평가시 일반적 제한으로 반영되어야 합니다.

2. 지구단위계획의 실제적 반영정도는 지구단위계획 내용에 나오는 내용에 따라 결정되어야 합니다.

허용 용적률과 실제 용적률의 차이, 높이제한에 따른 층수, 허용 용도 등에 따라 달라진다는 애기입니다.

3. 질문에서는 주거용지라고 하였으므로 분양가격에 대한 분석을 통하여 토지지분이 부동산가치에 미치는 영향을 분석하여 격차율을 결정하여야 할 것입니다.

4. 질문상으로는 사업의 초기단계로 보여지고 만약 대상토지와 비교표준지가 구역 내의 것으로 용도지역이 동일하고  그에 따라 허용되는 용도 등이 유사하며, 용적률이 동일한 경우에는 지구단위계획구역 지정여부에 대한 가격 격차는 미미할 것으로 사료됩니다.

(다만, 가격차이는 반드시 내야 합니다.)

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1. 지구단위계획은 행정적 요인 중 토지이용에 대한 계획 및 규제로서 이러한 계획과 규제는 일반적으로 지역지구제(zoning)을 중심으로 국토계획법 및 건축법에서 규정하고 있으며, 토지이용계획의 수립 및 변경은 부동산의 행정적 위치를 변화시켜 토지의 수요와 공급, 거래, 이용활동, 가치형성 등에 영향을 미칩니다.

2. 보상평가에 있어 지구단위계획은 일반적 제한입니다. (토지보상평가지침 참조)

3. 감정평가에서 지구단위계획이 적용되는 대표적 경우

1) 도시 및 주거환경정비법 제4조에 따라 지정된 정비구역

용적률이 상향되어 실제 건축 연면적이 증대되어 아파트의 호별 대지지분은 감소되지만 주변의 아파트의 거래가격이나 분양가격은 호별 대지지분보다는 분양평형에 따라 차이가 있으므로 행정적 요건에서 비교표준지의 용적률보다 높은 부분에 대하여 반영합니다.

주거부분 귀속 용적률   863% / 622% = 1.30

2) 도시개발법 제3조에 따라 지정된 도시개발구역

본건의 경우 성숙중인 지역으로 이미 주변에 아파트가 건설되고 있으며 당해 토지와 유사한 비교표준지도 당해 사업구역 내 소재하므로 개별요인에서 행정적 조건으로 고려할 부분은 없었다.

다만, 그 밖의 요인을 보정하기 위한 거래사례는 인근지역에 없어 동일수급권 내 유사지역이라 할 수 있는 다소 떨어진 수도권 택지개발지구의 분양사례를 적용하였으며 용적률의 차이를 행정적 조건으로 고려하였다. 아파트가 대부분인 준주거지역의 사업으로 실제 아파트의 분양가격은 토지지분 면적의 과소는 미미하게 영향을 미친다고 판단되어 용적률의 가치는 곧 분양수입과 매우 밀접하다는 점을 고려하여 행정적 요건에서 반영하였다. 다만, 분양사례는 주변환경이 우세하나 용적률의 차이에 따른 행정적 조건(30%우세) 등에서 본건의 개별요인이 우세한 것으로 판단하였다.

3) 택지개발촉진법 제3조에 따라 지정된 택지개발지구

비교표준지와 비교사례의 용적률의 차이를 바녕하였으며, 비교표준지가 소재하는 지역 건물은 허용 용적률보다 낮은 상태로서 실제로 용적률의 차이를 지역요인에서 반영할 것인지 개별요인의 행정적 요인에서 반영할 것인지 판단하여야 하였다

상업용은 용적률의 상향만큼 토지의 기여도가 상대적으로 낮아 실제 층고가 올라가는 만큼의 비율로 수익이 증가하는 것은 아니다. 그리고 당해 사업지구의 최유효이용의 판단은 배후지의 규모를 고려하여 결정하여야 하므로 성숙중인 상업지역의 용적률의 차이로 인한 행정적 조건의 격차는 주거지역보다는 작을 것으로 판단하였다

당해 토지는 신도시의 중심상업지역으로 보행전용도로로 자동차의 진입을 금지하고 있는 경우와 차량의 흐름상 대상토지의 전면으로 차량진입이 안되는 경우도 대상토지의 가치에 영향을 미치므로 이를 고려하여 평가하여야 한다.

4. 지구단위계획구역 관련 협회 질의회신