陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

감정평가에 관한 규칙 [국토교통부령 제259호]

제7조(개별물건기준 원칙 등) ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

표준지조사평가기준 [국토교통부령 제259호]

제20조(일단지의 평가) ① 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지(이하 "일단지"라 한다) 중에서 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지를 1필지의 토지로 보고 평가한다.

② 제1항에서 "용도상 불가분의 관계"라 함은 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

③ 개발사업시행예정지는 공시기준일 현재 관계법령에 의한 당해 사업계획의 승인이나 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조의 규정에 의한 사업인정(다른 법률의 규정에 의하여 사업인정으로 보는 경우를 포함한다. 이하 같다)이 있기 전에는 이를 일단지로 보지 아니한다.

④ 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속건축물을 포함한다)이 건립되어 있거나 건축 중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다.

⑤ 2필지 이상의 일단의 토지가 조경수목재배지, 조경자재제조장, 골재야적장, 간이창고, 간이체육시설용지(테니스장, 골프연습장, 야구연습장 등) 등으로 이용되고 있는 경우로서 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 이용이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 일단지로 보지 아니한다.

⑥ 일단으로 이용되고 있는 토지의 일부가 용도지역 등을 달리하는 등 가치가 명확히 구분되어 둘 이상의 표준지가 선정된 때에는 그 구분된 부분을 각각 일단지로 보고 평가한다.

토지보상평가지침 [2010.6.29.]

제20조【일괄평가】 ① 두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄평가하는 것을 원칙으로 하되 이 때에는 평가서에 그 내용을 기재한다. 다만, 지목·용도지역 등을 달리하여 가치가 명확히 구분되거나 소유자 등이 달라 이를 필지별로 평가할 사유나 조건이 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.10.28.>

② 제1항에서 “용도상 불가분의 관계에 있는 경우”란 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하여 상호 불가분성이 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. <개정 2009.10.28.>

③ 두 필지 이상 토지의 소유자가 서로 다른 경우에는 일단지로 보지 아니한다. 다만, 하나의 건축물(부속건축물을 포함한다)의 부지로 이용되고 있거나 건축 중에 있는 토지 등과 같이 사실상 공유관계가 성립되어 있는 경우에는 이를 일단지로 보고 일괄평가할 수 있다. <신설 98.2.17>

제26조【둘 이상의 용도지역에 속한 토지의 평가】 ① 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지에 대한 평가는 각 용도지역 부분의 위치·형상·이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적비율에 따른 평균가격으로 한다. <개정 2009.10.28.>

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 주된 용도지역의 가격을 기준으로 평가할 수 있다. 이 때에는 평가서에 그 내용을 기재한다. <신설 2009.10.28.>

1. 용도지역을 달리하는 부분의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 별로 없는 경우 <신설 2009.10.28.>

2. 관계법령의 규정에 따라 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있어 주된 용도지역의 가격으로 거래되는 관행이 있는 경우 <신설 2009.10.28>

1) 일단의 토지의 의미

〇 일단의 토지라 함은 동일한 목적에 제공되고 있는 일체의 토지로서 반드시 1필지의 토지만을 가리키는 것이 아니라 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 경우 연속되어 있는 수필지의 토지까지 포함하는 것이다 (대법원 1999. 5. 14. 선고 97누4623 판결)

〇 국토교통부∙중앙토지수용위원회의 토지수용업무편람(2009.1, 425쪽)상 ‘일단의 토지’의 의미

“일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 여러 필지의 토지까지 포함”하며,“지목은 다르나 연접하여 같은 목적으로 사용 중이거나 사용가능한 토지는‘일단의 토지’로 판단”한다.

2) 용도상 불가분의 관계의 의미

〇 취득세등 부과처분 취소

[대법원 2013.10.11, 선고, 2013두6138, 판결]

【판시사항】

[4] 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 개별공시지가의 산정 방식 및 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’의 의미

【판결요지】

[4] 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가하는 것이 타당하고, 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’란 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

〇 토지수용재결처분취소

[대법원 2005.5.26, 선고, 2005두1428, 판결]

【판시사항】

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 그 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'의 의미

【이유】

1. 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이고, 여기에서 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다( 대법원 2001. 7. 27. 선고 99두8824 판결 참조).

위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 이 사건 토지 및 인접한 의정부시 금오동 150-64 잡종지 121㎡(이하 '금오동 150-64 토지'라 한다)는 원고들이 1992. 7. 29. 일괄 매수하여 그 지상의 벽돌제조용 작업장 건물 및 종업원 숙소 등 용지로 사용하여 온 점, 이 사건 토지와 금오동 150-64 토지를 별개로 이용하는 경우, 이 사건 토지는 면적에 비하여 도로 접면 부위가 협소하여 개별요인이 불리해지고, 금오동 150-64 토지 역시 주변의 적정 이용면적보다 과소하고 형상에서도 폭이 좁아 효용도가 떨어지는 점 등에 비추어, 이 사건 토지와 금오동 150-64 토지는 일단의 토지로 이용하는 것이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 보이므로, 같은 취지에서 이 사건 토지 및 금오동 150-64 토지를 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'에 해당한다고 보아 일단지로 평가한 원심 감정인의 감정평가결과를 채용하여 이 사건 토지에 대한 손실보상금을 산정한 원심의 조치는 옳고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 감정평가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 한편 원심 감정인은 이 사건 토지가 부정형의 정도가 크다는 이유로 비교표준지에 비하여 획지조건에서 열세라고 평가하고 있고, 현장 등을 방문하여 이 사건 토지의 수용 당시 상황 등을 탐문조사한 후 그 조사결과와 수집된 자료에 기하여 가격시점 당시의 지가를 추정평가하고 있는바, 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심 감정인의 감정평가방법에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다.

3) 대법원에서 일단지를 판단하는 구체적 요건을 제시한 판례 (대법원 2014.9.26.선고 2014두8230)

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하지만, 여기에서 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'란 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적・ 경제적・행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다(대법원 2001. 7. 27. 선고 99두8824 판결, 대법원 2013. 10. 11. 선고 2013두6138 판결 등 참조).

 원심은 판시와 같은 이유로, ① 건축물대장과 건물등기부등본에는 제1, 2토지 위에 지하 1층, 지상 4층 규모의 상가 건물이 있는 것으로 등재되어 있으나, 실제로는 제2토지 위에만 위 건물이 신축되어 있고, 제1토지는 콘크리트로 포장되어 주차장으로 이용되고 있고, ② 제1, 2토지가 일단의 토지가 아닌 별개의 토지임을 전제로 하여 이들 토지에 대한 개별공시지가가 별도로 산정・공시되어 왔으며, ③ 제1토지는 그 전부가 제3종 일반주거지역인 반면, 제2토지는 일반상업지역과 제3종 일반주거지역으로 구성되어 있어 그 용도지역이 서로 다르고, 건축법 등 관련 법령에 따르면 제2토지를 제1토지와 별개로 이용할 경우에는 일반상업지역의 면적이 제3종 일반주거지역의 면적보다 넓어 일반상업지역으로서 용적률 800%의 한도 내에서 이용할 수 있으나, 제1, 2토지를 일단의 토지로 하여 이용할 경우에는 제3종 일반주거지역의 면적이 일반상업지역의 면적보다 더 넓어져 용적률 250%의 한도로 그 이용이 제한된다는 등의 사실과 사정들을 인정하고, 이를 종합하여 보면, 제1, 2토지는 용도상 불가분의 관계에 있는 일단의 토지에 해당하지 아니하고, 이를 별개의 토지로 보아 평가함이 타당하다는 취지로 판단하였다.