“억울합니다. 보상금(현금청산금)이 시세의 절반에도 미치지 못해요.” 공익사업과 주택재개발사업이 진행되는 지역에서 많이 듣게 되는 말이다. 과연 사실일까? 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’)은 보상금에서 개발이익을 배제하기 위해 적용 공시기준일을 사업인정 의제일 이전으로 소급하거나, 다른 지역의 지가변동률을 적용하는 등의 방법을 규정하고 있다. 이를 개발이익배제원칙이라고 하는데 대상 토지의 지목, 이용상황, 용도지역 등에 따라 차이는 있지만 이러한 이유로 보상금은 시세보다 적다. (=> 사업인정의제일 이전의 개발이익만 인정하겠다는 뜻)
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| 법무법인 혜안 공대호 변호사/사진제공=법무법인 혜안 |
개발이익배제원칙의 두 가지 문제점을 지적할 수 있다.
첫째, 개발이익의 금액을 정확히 특정하기 어려운 점이다. 개발이익이란 공공사업의 계획 또는 시행 등으로 토지소유자가 자신의 노력에 관계없이 지가가 상승돼 현저하게 받은 이익으로 정상지가상승분을 초과한 금액을 의미하는데, 개념에서 알 수 있듯이 판단 주체에 따라 개발이익 금액은 달라질 수밖에 없고, 평가된 개발이익이 정당하다는 점은 객관적으로 입증하기도 어렵다. 물론, 관련 소송에서도 보상금만 확인할 뿐, 개발이익의 금액이나 그 정당성에 대해서는 확인하지 않는 것이 일반적이다.
(확인하지 않는 것이 아니라 확인하지 못하는 것일뿐...)
다만, 재건축 같은 경우에는 간접적으로 개략의 개발이익을 추정해 볼 수는 있다.
1). 대상토지: XX XX구 XX동소재 대 4,045.90m2, 건축면적: 1,940,78m2, 건축연면적:60,006.47m2
2). 예상매출액 (분양예정평형기준)
주거용오피스텔 3~44층(375실): 18,534.22평x@700만원=129,739,540천원
45층(PH/4실): 370.68평x@1,200만원=4,448,160천원
상가(지상1층:12호) 389.70평x@1,500만원=5,845,500천원
소계(O/T 379실, 상가 12호) 19,294.60평 140,033,200천원
매출부가세공제(O/T 6%, 상가7%공제) O/T:7,784,372천원+ 상가 720,556천원=8,504,928천원
순매출예상액 140,033,200천원-8,504,928천원=131,528,272천원
3). 매출원가
건축공사비 19,294.60평x@423만원=81,616,158천원
분양경비(모델하우스 건립 및 운영비, 광고홍보비,분양수수료등): 건축공사비 x7%=5,713,131천원
판매관리비(설계비,감리비,각종분담금,인허가비,기타부대비용등): 건축공사비 x15%=12,242,423천원
업자이윤: 81,616,158천원x15%=12,242,423천원
소계 111,814,135천원
4) 차감토지배분액 = 순매출예상액 (131,528,272천원)-매출원가(111,814,135천원) = 19,714,137천원
5) 당초토지가격 4,445.90m2x@3,600,000=14,565,240천원
토지단가: (공시지가)3,000,000X(시점수정)1.00923x(지역요인)1.00x(개별요인)1.000x(기타요인)1.20=3,633,000원
개발이익 = 개발후의 토지가격 - 개발이전의 토지가격 으로 산정
재개발 같은 경우도 예상 개발이익을 위와 같은 방법으로 산정이 가능할 것이다.
둘째, 개발이익배제원칙은 피수용자로 하여금 예전과 같은 삶의 수준을 누릴 수 없게 만든다는 점이다. 예전에 100평의 땅이 있었는데, 공익사업으로 이를 빼앗기면서 지급받은 보상금으로는 인근에서 전세도 구하기 어렵게 된다. 내 땅을 강제로 빼앗기면서 받는 보상금이 시세보다 적다면 누군들 불만을 가지지 않겠는가(참고로 2008. 2. 10. 발생한 남대문 방화사건도 보상불만에서 비롯됐다). 이를 고려해 공익사업법은 이주대책, 주거이전비, 이사비, 생활보상 등을 규정했지만 위 문제를 근본적으로 해결하기에는 역부족이다.
법무법인혜안의 공대호 변호사가 감정평가사로 세곡지구 보금자리주택사업의 보상평가에 참여할 당시 있었던 일이다. 한 할머니가 토지를 빌려 비닐하우스를 설치하고, 그 안에 조립식 패널로 무허가 집을 지어 살고 있었다. 그러나 그 할머니에게 지급된 보상금은 약 5천만원에 불과했고, 조립식 패널 등이 적법한 주택이 아니라는 이유로 이주대책 혜택도 못받았다.
과거부터 여러 법률가 등이 개발이익배제원칙에 대해 문제제기를 해왔으나, 헌법재판소는 개발이익이 형평의 관념에 비추어 볼 때 토지소유자에게 당연히 귀속돼야 할 성질의 것이 아니고, 피수용 토지가 수용 당시 갖는 객관적 가치에 포함된다고 볼 수도 없다는 이유로 개발이익배제원칙은 헌법에 위반되지 않는다고 판시한 바 있다.(헌법재판소 2009. 12. 29.자 2009헌바142 결정 등 참조)
도움글/법무법인혜안 공대호 변호사