본 메일은 '12월의 영광(감정평가사)'카페 회원 XXX님이 '陰陽和平之人'님에게 보내신 메일입니다.
안녕하십니까? 평가사님
저는 감평 수험생 xxx라고 합니다
카페나 블러그를 통해서 아이디만 뵙던 분이라 개인적으로 질문드리는게 실례되는지 알지만 염치 불구하고 질문 좀 드리겠습니다.
감칙 5조 시장가치기준 원칙에서
'대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다' 고 규정하고 있습니다.
여기서 '시장가치를 기준으로 하여 결정한다'의 해석과 관련하여
제가 알기로는
감정평가액은 시장가치를 산정하는 것을 원칙으로 하고 일정 요건(동조 2항)하에서는 시장가치 외의 가치로 산정할 수 있다는 의미로 알고 있었습니다.(해석방법1)
예를 들어 투자가치를 구할 경우 일정 요건에 해당하면 시장가치를 구한다는 원칙을 배제하고 시장가치 외의 가치로 산정할수 있다고 해석하는 것이죠.
그런데 규정 문구를 유심히 보다보니 위의 해석이 아니라 '기준으로'를 강조하여 감정평가액은 시장가치를 산정하고 이를 기준으로 다른 가치를 산정한다는 해석도 가능할 것 같습니다.(해석방법2)
또한 조항 제목도 '시장가치 원칙'이 아닌 '시장가치기준 원칙'으로 되어 있는 점도 이러한 해석의 근거가 될 듯 합니다.
예를 들어 투자가치를 평가할 경우 시장가치를 구하고 이를 기준으로 투자가치의 특성을 종합적으로 고려하여 투자가치를 산정한다고 해석하는 것이죠.
이렇게 생각한 이유는 최유효이용의 원칙에서
'최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 "기준으로 하여 형성"된다'의 해석은 위 방법2의 해석과 같이 해석되는 것으로 알고 있고, 감칙 5조 1항도 문구가 거의 유사하여 동일하게 해석할 수 있다는 생각이 들었기 때문입니다.
어찌 생각하면 1방법, 2방법이 같은 의미인거 같기도 하고, 세밀하게 보면 분명 뉘앙스가 다른듯 하고 아니면 쓸데없는 생각인거 같기도 하고요;;;;
어느 해석방법이 맞는 것인지, 만일 1방법이 맞다면 감칙규정의 문구가 좀 애매하게 기술된 것이 아닌지(이 경우, '대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치로 결정하는 것을 원칙으로 한다'는 기술이 더 의미가 명확하지 않을까 생각합니다.), 아니면 양자가 같은 의미인 것인지 평가사님 말씀 좀 부탁드리겠습니다.
그럼 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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결론)
제2방법상의 해석방법 자체는 맞습니다만, 감칙 제5조 1항 해석상 기준가치의 정의 및 기준가치의 특성상 제1방법의 의미로 보는 것이 타당합니다.
이유)
<관련 법령>
감정평가에 관한 규칙
제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. <개정 2014.1.2.>
1. "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.
2. "기준시점"이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
3. "기준가치"란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
4. "가치형성요인"이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
1. 법령에 다른 규정이 있는 경우
2. 감정평가 의뢰인(이하 "의뢰인"이라 한다)이 요청하는 경우
3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
③ 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징
2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성
④ 감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.
제8조(감정평가의 절차) 감정평가업자는 다음 각 호의 순서에 따라 감정평가를 하여야 한다. 다만, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요할 때에는 순서를 조정할 수 있다.
1. 기본적 사항의 확정
2. 처리계획 수립
3. 대상물건 확인
4. 자료수집 및 정리
5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석
6. 감정평가방법의 선정 및 적용
7. 감정평가액의 결정 및 표시
<이유>
일단,
기준가치는 외국의 "a basis of value"라는 용어를 번역한 것입니다.
(실무기출 19회 2번에서의 Valuation Base와 동일한 의미)
기준가치의 의미는 IVS(2011)에 의하면 감정평가의 기본측정가정(the fundamental measurement assumption)에 관한 표현이라고 정의하고 있습니다.
즉, 감칙상의
3. "기준가치"란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.라는 것은 엄밀히 말하면 기준가치에 대한 정확한 정의가 아니라고 볼 수도 있습니다.
시장가치와 투자가치 공정가치 등은 기본측정가정(the fundamental measurement assumption) 자체가 다르기 때문에 2방법처럼 해석시 시장가치를 기준으로 몇개의 기본측정 가정을 바꾸어서 경제적 가치를 결정하는 구조가 아니라고 볼 수 있습니다.
말씀하신 2방법의 해석방법은 아마 평가목적상 가감조정의 논리와 유사하다고 보입니다.
① 제1호 각 목의 자가 제2호 각 목의 목적을 위하여 토지가격을 산정할 때에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 그 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정할 때에는 산정된 지가를 제2호 각 목의 목적에 따라 가감(加減) 조정하여 적용할 수 있다. <개정 2013.8.6.>
이는 감정평가목적에 따라 감정평가액의 표시를 다르게 한다는 의미로 볼 수 있습니다.
질문주신 분께서 이런 해석의 차이에 대하여 혼란스러워 하는 것은
기준가치에 대한 감칙상의 정의 때문인 것으로 보입니다.
기준가치에 대한 정의를 위의 기본측정가정이라는 관점으로 본다면 이해가 쉬울 것입니다.
p.s)
2방법의 해석을 생각해 낸 것은 아마도 감정평가의 정의에 따른 경제적 가치와 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 동일하게 보는 관점에 기인한 것으로 보입니다. (질문주신 분이 의도했던 하지 않았던)
"감정평가"라 함은
1) 토지등의 경제적 가치를 판정하여
2) 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.
보통은 대다수의 분들이
1) = 2)를 동일한 것으로 보지만
저의 경우에는
1) ≠ 2) 로 봅니다.
2015년 현재의 우리의 감정평가 상황을 볼 때
경제적 가치판정의 단계
경제적 가치판정을 한 것을 감정평가서에 화폐액으로 표시하는 것을 다르게 보아야 한다는 입장입니다.
감칙 제8조상의 절차에서도 이를 구분해서 표시하고 있고, 7. 감정평가액의 결정 및 표시
일본 부동산 평가기준에서도
제9절 감정평가액의 결정
제10절 감정평가보고서의 작성으로 구분하고 있고
일본 기준 해설서 p209에서는
감정평가액을 결정한 때에는 감정평가보고서를 작성해야 하며, 이것이 감정평가절차의 최종단계이다. 즉, 부동산감정사등이 내심으로 감정평가액을 결정한 단계에서는 아직 감정평가의 절차를 완결된 것이라 볼 수 없고, 감정평가보고서 작성으로 비로서 완결되는 것이다. 라고 기술하고 있습니다.